谁将暴涨?谁被抛弃?本轮楼市限购的最大秘密

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  • 眼下,我们正经历一场史上最严楼市调控。

    以前只是限购,现在居然开始限卖。住建部正号召全国城市限购向北京学习,可以预计,更大的暴风雨可能还在后头。

    目前至少有40个城市加入限购行列。

    这份一份意味深长的限购名单。

    它不仅反映了各个城市对控房价的不同考量,某种程度上,它还相当巧妙折射了中国经济版图的变化和城市势力新格局。

    01

    总体而言,各城市的限购有两大常规武器,一个是给外地户籍购房设置社保门槛(如广州从三年提升至五年),另一个是提高二套房的首付。

    这两点基本上反映了城市的限购强度,我们可以依次把这次的限购城市划分为四个等级。

      

    上面这张图,信息量极为丰富。

    首先,对于这次限购潮来说,不管原本房价高还是低,反正只要涨得快,一律限购。

    去年全国房价涨得最猛的20个城市,无一例外,统统进入限购名单。

    来源:统计局

    此外还可以看到,限购一级城市里面,除了传统的“北上广深”之外,还有天津、厦门和杭州。

    天津直到3月最后一天才出大招。而传统上被视为二线城市的厦门和杭州,在本轮限购上却抢先一步冲入第一阵营,其购房门槛并不比四个“一线城市”低,厦门更是率先使出“新房2年内不得交易”的狠招。

    去年,厦门房价涨了32.4%,杭州房价涨了21.7%,涨幅在全国城市前十名。这两座城市在本次限购浪潮中新晋“一线”,得益于热钱的涌入、经济的发展,其实也跟政治大局有关。2016年和2017年,中国主场外交的重头戏G20峰会和金砖国家峰会,分别选择在杭州和厦门落地。

    房地产向来是政治经济学的集中反映。杭州与厦门的限购除了房价外,还与大局稳定密切相关。

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    但是,厦门和杭州跻身“一线阵营”,还不是本次限购城市名单中最大的“意外”,更大的变动,其实藏在另一张图里面。

    相比起2011年的上轮限购,本次限购名单少了13个省会城市。

    上轮限购而本次未限购的省会城市

      

    东北、西北和西南地区的省会城市几乎“全军覆没”,西南地区的限购城市只剩下成都。

    限购与房价涨幅相关,而房价涨幅的背后,是人与钱的涌入,是资源的集中。

    过去两年,分化成为中国区域势力演变的主线。“投资不过山海关”流传全国,目前还没有什么力量能阻挡东北地区的陷落,当年轻人口流失,经济革新乏力,房价上涨自然遥不可及。

    数据来源:统计局

    而西北和西南地区,近年虽然也有零星亮点,但总体上相比起东部沿海的突飞猛进,仍显得步履迟缓。这些在限购名单上消失的“省会城市”,折射出内陆城市匍匐前行中的艰难和失落。

    限购名单的变化,也展现了中国经济版图的变迁。

    不过,这还不是此轮限购中最大的“意外”。

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    本次限购城市名单中,涌现出14张新面孔,这14个新城市,全部是中小城市,除江西赣州和安徽滁州外,其余都在三大城市群以内,包括河北涿州这种原本连五线城市都算不上的的小城。

    本轮限购而上轮未限购的城市

      

    偌大的沈阳、昆明、贵阳无缘限购名单,而以往习惯被人忽视的小城如保定、廊坊、涿州却成了本次限购的一大主力。

    限购名单的大换血,背后跟中国房价最近两年的一个重大变化有关。

    那就是:超级城市圈内的小城市,房价突飞猛进,它们在2016年完成逆袭,超过了众多内陆省会城市。

    保定和昆山房价的演变轨迹颇为典型。2015年年中,保定和昆山的均价都在7500元以下,明显低于成都、昆明(两座城市均价都高于8500元),但在这一波涨价潮中保定和昆山一路飙升,2016年下半年即完成逆袭,现在它们的均价在12000元以上,而成都、昆明的均价在万元上下。

    数据来源:房天下

    三大超级城市圈内的小城市,房价超越一般的省会城市,将成为一种趋势。

    目前,参与限购的城市圈内小城市的均价接近1.5万,但全国省会城市均价大概1.32万。

      

      数据来源:房天下

    现在,廊坊的房价现在是长沙的两倍,西安的房价不及保定的70%。

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    傍着北京的廊坊房价超过武汉,傍着上海的昆山房价超过成都,傍着广深的中山房价超过长沙。三大城市圈内中小城市在这轮限购大战中异军突起,对我们重新认识当下中国城市格局,提供了两条线索:

    1.人和钱更多流向三大都市圈。房价上涨的背后,是资金、人和政策利好的汇集。没有北京超强的资源汲取能力,就不会有通州和保定楼市的火爆。

    过去五年,北上广深存款余额占全国比例从22.35%提高到24%,资金正加速涌向三大都市圈。北上广深的资源集中度越来越强,它们的资源外溢效应就会越明显。

    来源:统计局

    2.中国城市资源分配的逻辑发生改变。以往,行政级别决定一座城市的资源获取能力,但现在,城市秩序在发生重构。即使河北涿州原本只是县级市,但是在流动资本面前,它的资源获取能力远胜于体量是其十几倍的南宁或沈阳。

    作为正省级城市的重庆并未参与限购,天津的限购强度也远不如作为副省级城市的厦门和杭州。哈尔滨、长春、西安属于副省级城市,但是其楼市竞争力远不如连县级市都算不上的燕郊。

    城市资源分配逻辑的改变,会带来明显的马太效应,强者恒强,弱者愈弱。三大城市群是最大受益者,而内陆广大城市长远看则有缺血的远虑。

    05

    城市群内的小城市房价超过内地大城市,并不存在“中国特色”,因为它是全球普遍现象,内在是城市发展规律。

    下图是美国房产网站Trulia的一张房价分布图,颜色越绿价格越低,越接近棕色价格越高。

    可以发现,东部以纽约为中心的城市群和西部以旧金山、洛杉矶为中心的城市群是典型的高房价地带。与纽约一河之隔的新泽西、旧金山附近的圣荷西、坎布里亚,它们的房价都要超过我们所熟知的休斯顿、达拉斯或芝加哥。

    美国第三大城市芝加哥均价21.99万美元,第四大城市达拉斯有16.23万,而体量小得多的新泽西市,因为靠近纽约,近水楼台先得月,现在房屋均价到了44万美元。虽然新泽西比纽约的63.79万美元还有距离,但也甩了其他大城市好几条街。

    枫叶国加拿大同样如此。

    加拿大第一大城市多伦多现在的房屋中位价是755755美元,位于多伦多城市群内的小城基奇纳房价为536689美元,奥沙瓦为449752美元,这两座小城籍籍无名,房价却远超第二大城市蒙特利亚(364699美元)和第三大城市渥太华(360786美元)。

    城市群内小城市房价逆袭其他地区大城市,这是城市群演化逻辑的一种结果。美国、加拿大走过的路,中国可能也会重复。

    下一步,哪里是房价的机遇之城,你大概也能明白了。


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