万科高喊“活下去”,背后有何隐忧?

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  • 国庆长假之前,整个财经圈都被一张图霸屏了,那就是万科秋季例会现场,打出了“活下去”三字标语,分外醒目亮眼。而作为中国房地产龙头企业的万科,上半年营收增长51.8%,净利增长24.94%,业绩尚可,为何如此“居安思危”?本文从投资者的角度,对万科上市以来的投资、融资政策等方面进行分析,为投资者评价上市公司的投资价值提供参考。

    万科秋季例会强调“活下去”

    万科在深圳大梅沙举行28-29日两天秋季例会,口号是“活下去”,在朋友圈刷屏。实际上,万科这次喊出“活下去”的口号,这让地产界多少感到有些诧异,毕竟今年以来,房地产公司的经营数据并没有很差。

    Wind数据显示,上半年万科营收为1059.75亿元,同比增长51.8%;净利为91.24亿元,同比增长24.94%。即使是9月的销售增长可能出现下滑,但万科似乎也远没到生存危机之时。

    郁亮铁令应对6300亿回款

    关于“活下去”的话题,此前消息传出万科掌门人郁亮发布了内部讲话,曾提到下一阶段“活下去”将成为万科的工作重心,其中最重要的一点就是,万科多次提到了6300亿回款,也就是说,万科手里还有这么多钱的房子没有卖掉,如果这些房子卖不掉,其他的事情也就免谈。

    郁亮还强调,回款目标的达成变得非常重要,6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

    万科上半年业绩报告显示,截至二季度末,公司存货账面价值为6386.23亿元,创历史新高,其中在建开发产品价值为4107.36亿元,占比超过六成。

    从周转能力看,公司存货周转天数增加了,上半年存货周转天数为1601.42天,创历史新高,显示公司现金回流变慢

    对此,有业内人士表示,目前来看,高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱,一般非高端项目无法三年内清盘,那么将影响企业短期偿债能力

    为何强调销售回款?

    这得先从万科上市以来的融资环境说起。

    房地产作为开发周期长的行业,通过不同方式和渠道筹措资金,是企业维持运营通畅,保持竞争力的关键。对于万科,公司上市28年来,直接融资使其在短期内获得了巨额资金,实现百亿乃至千亿的跨越式发展。

    Wind数据显示,自1991年登陆深交所起至2018年9月28日,万科累计进行股权再融资24次,涉及配股、定增、公开增发、可转债等渠道,累计融资达599.19亿元。

    仅在2007年、2008年,公司通过增发融资金额就高达141亿元。

    到了2008年,上市公司融资窗口关闭。从2008年~2013年,万科经营活动产生的现金流量净额大部分年度回落到40亿元甚至负值,仅有2009年达到了92.53亿元水平。这也说明,万科的开发资金主要依赖于外部筹资

    从2014年起,万科逐步提高了销售回款的速度的管理。当时,作为万科总裁的郁亮就曾公开表示,公司2014年就放弃了规模这件事,以回款为考核。此后,公司的经营活动产生的现金流量净额明显得到增加。

    Wind数据显示,2014年、2015年和2016年三年,万科经营活动产生的现金流量净额分别为417.25亿元、160.46亿元、395.66亿元,2017年更是达到了惊人的823.23亿元,公司“造血”能力持续增强

    值得注意的是,今年上半年,尽管公司的销售收入和净利润仍保持了两位数的增长,而公司经营活动产生的现金流量净额出现回落,已降为负值(-42.55亿元)。

    与此同时,近两年来,包括证监会、银监会等机构对融资的管控骤然增加,公司的外部融资环境也面临着不小的挑战。

    相比于股权融资、债务融资等外部融资渠道,销售回款作为开发商首选的现金流来源,往往意味着成本更低、经营质量更好

    而今年上半年6400亿元的存货以及高周转天数,无疑对公司的现金流量产生了巨大影响。这也乎万科高喊“活下去”,持续强调“回款造血”迫切性和重要性。

     
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